Договір найму житлового приміщення. Зразок 

Але в Цивільному кодексі України для житла використовується саме поняття найму житла. Згідно зі статтею 810 Цивільного кодексу України, за договором найму житла одна сторона — власник житла (наймодавець) — передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Це означає, що ключових ознак три: проживання, певний строк і плата, і саме навколо них згодом ламаються списи. Договір оренди квартири і договір найму житла на практиці — це одне й те саме правовідношення, просто назване по-різному, тож не варто лякатися, коли в шаблоні написано «найм», а ви шукали «оренду».

А не права власності, тому наймач не стає власником квартири і не може нею розпоряджатися. Власник зберігає всі повноваження власника, але добровільно обмежує себе на час дії договору: він не може просто прийти і виселити людину, поки діє угода і наймач виконує свої обов’язки. Саме це нерозуміння породжує найбільше конфліктів, коли наймодавець вважає квартиру «своєю і крапка», а закон захищає того, хто в ній законно проживає. Тому грамотний договір найму житлового приміщення — це інструмент, який однаково дисциплінує обидві сторони і дає кожній зрозумілий механізм захисту.

Від того, як оформлена угода, залежить, чи зможете ви взагалі довести в суді її умови, строк, розмір плати і факт передачі застави. Нижче розбираю три практичні ситуації: письмова форма, нотаріальне посвідчення і ризики усної домовленості.

Згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України, договір найму житла укладається у письмовій формі. Це базова і обов’язкова вимога, і Верховний Суд послідовно підкреслює письмову форму як стандарт для таких договорів. На практиці письмова форма означає єдиний документ, підписаний обома сторонами, де чітко зафіксовані сторони, предмет, строк і плата. Без письмового тексту наймач і наймодавець фактично залишаються наодинці зі своїми словами проти слів іншої сторони, а суд оцінює докази, а не емоції. Я завжди раджу робити мінімум два примірники з оригінальними підписами і зберігати свій так само дбайливо, як документ про право власності. Якщо договір укладається через представника, у тексті має бути посилання на довіреність, інакше виникне питання повноважень.

Для звичайного найму житла нотаріус не є обов’язковим, і це поширене непорозуміння серед наймачів. Окремо стоїть оренда житла з викупом, яка згідно зі статтею 811 Цивільного кодексу України підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Така конструкція використовується, коли наймач поступово викуповує квартиру, і тут без нотаріуса договір буде нікчемним. Для класичної оренди квартири для проживання достатньо письмової форми з підписами сторін, і вимагати нотаріуса в такому разі ніхто не може. Водночас сторони можуть посвідчити договір у нотаріуса добровільно, якщо хочуть додаткової певності, але це їхнє право, а не обов’язок. Я раджу не плутати ці дві ситуації, бо саме навколо «треба чи не треба нотаріус» часто будуються маніпуляції з боку недобросовісних посередників.

Усний договір найму житла перетворює будь-який спір на змагання слів, де програє той, хто не подбав про докази. Якщо угода не зафіксована письмово, наймачеві майже неможливо довести узгоджений розмір плати, строк проживання чи факт передачі застави готівкою. Наймодавцеві так само складно: він не доведе ані суму боргу, ані стан майна на момент заселення, ані домовленість про те, хто платить комунальні послуги. У моїй практиці саме усні домовленості найчастіше закінчуються тим, що людина роками не може повернути заставу або, навпаки, власник не може стягнути зруйновану техніку. Письмова форма коштує кілька годин роботи на старті, а її відсутність — місяці нервів і судових засідань потім.

Без яких текст перетворюється на формальність. Кожен пункт нижче — це не теорія, а та деталь, на якій я бачив реальні спори і реальні втрати грошей.

У договорі мають бути повні дані обох сторін: прізвище, ім’я, по батькові, паспортні дані, реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП), адреса реєстрації і контакти. Це потрібно, щоб у разі спору ви могли ідентифікувати другу сторону, направити їй повідомлення чи позов і не отримати у відповідь «це не я підписував». Якщо наймодавцем виступає не сам власник, а представник, обов’язково перевірте довіреність: її дату, обсяг повноважень і чинність. Я неодноразово стикався з ситуацією, коли квартиру здавав родич без жодних прав, а потім справжній власник вимагав звільнити житло. Перевірка сторін на старті — це найдешевша страховка від найдорожчих проблем.

Предмет — це конкретне житло, яке передається, описане так, щоб його неможливо було сплутати з іншим. Згідно зі статтею 812 Цивільного кодексу України, предметом договору найму житла може бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатні для постійного проживання у них. У договорі вкажіть точну адресу, площу, кількість кімнат і чи передається квартира повністю або лише її частина. Окремо варто прописати придатність житла для проживання, бо саме на цьому будуються спори про неякісне житло і повернення плати. Якщо передається частина квартири, обов’язково зафіксуйте, якими саме приміщеннями користується наймач і як розподіляються спільні зони.

Строк — це умова, яку найчастіше «забувають» вписати, і дарма. Згідно зі статтею 821 Цивільного кодексу України, якщо у договорі найму житла строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Це означає, що власник, який думав здати квартиру «на пару місяців без зайвих паперів», ризикує отримати наймача з правом проживання на роки. Для наймача це, навпаки, додаткова гарантія стабільності, тож відсутність строку працює по-різному залежно від інтересу сторони. Я завжди раджу прямо писати дату початку і дату завершення договору, а також умови продовження. Так обидві сторони наперед розуміють горизонт відносин і не отримують неприємних сюрпризів від статті 821.

Орендна плата має бути визначена сумою, з чіткою датою щомісячного платежу, способом оплати і реквізитами. Я рекомендую фіксувати оплату на картку або з підтвердженням переказу, щоб у наймача завжди був доказ платежу, а у наймодавця — підтвердження надходження. Окремо пропишіть порядок зміни плати: чи може власник підвищувати її протягом строку, на скільки і з яким попередженням, бо раптове підвищення — класичне джерело конфлікту. Якщо оплата готівкою, складайте розписки на кожен платіж, інакше довести оплату буде вкрай складно. Чітка фінансова дисципліна у договорі захищає обидві сторони: наймача — від звинувачень у боргах, наймодавця — від несплати.

Гарантійний платіж — це не штраф і не подарунок власнику, а сума забезпечення можливих збитків, боргу чи порушення умов. У договорі треба прямо написати, за що саме може бути утримана застава: пошкодження майна, несплачені комунальні послуги, борг за оренду або порушення умов договору. Якщо ці підстави не прописані, утримання застави стає незаконним, і наймач має повне право вимагати її повернення в повному обсязі. Я раджу окремо зафіксувати строк повернення застави після виїзду, наприклад протягом певної кількості днів після підписання акта. Без цього пункту повернення депозиту перетворюється на нескінченне «віддам пізніше», яке доводиться вибивати претензіями і позовами.

Акт приймання-передачі — це документ, який рятує обидві сторони, і водночас той, яким найчастіше нехтують. Безоплатна правнича допомога прямо рекомендує складати акт приймання-передачі квартири, фіксувати факт заселення, дороге майно і показники лічильників. Сенс акта в тому, що він фотографує стан квартири на момент передачі, і саме з цим станом порівнюватимуть її при виїзді наймача. Без акта неможливо довести, чи були подряпини на підлозі і тріщина на мийці до заселення, чи їх залишив наймач. У моїй практиці саме відсутність акта робить безнадійними більшість спорів про утримання застави, бо немає точки відліку.

Ніж гроші. Власник має право знати коло мешканців, а наймач — гарантію, що його родину не виставлять за двері. Нижче розбираю три категорії: наймач із сім’єю, тимчасові мешканці й піднайм.

У договорі краще одразу вказати всіх осіб, які постійно проживатимуть разом із наймачем, зокрема членів сім’ї. Це потрібно власнику, щоб контролювати реальне навантаження на житло і кількість мешканців, а наймачеві — щоб закріпити право своєї родини на проживання. Якщо перелік осіб не зафіксований, виникають спори про «зайвих» людей, яких власник вимагає виселити. Я раджу прописувати не лише імена, а й те, що поява нових постійних мешканців узгоджується з наймодавцем. Така ясність знімає більшість претензій ще до того, як вони встигнуть перерости у конфлікт.

Окремо варто узгодити порядок проживання гостей і тимчасових мешканців, бо межа між «гість на вихідні» і «фактично заселився» дуже розмита. У договорі можна встановити, на який строк допускаються тимчасові мешканці й чи потрібне попереднє повідомлення власника. Це захищає наймодавця від ситуації, коли під виглядом гостей у квартирі починає жити ще одна сім’я. Водночас наймач отримує чітке розуміння, що він може приймати рідних і друзів без зайвих звинувачень. Я бачив спори, де саме нечіткість щодо гостей ставала приводом для спроби розірвати договір, тому цей пункт не варто вважати дрібницею.

Піднайм — це передача найнятого житла або його частини іншій особі, і вона можлива лише з дотриманням правил договору. Зазвичай піднайм допускається тільки за згодою наймодавця, і якщо така згода не отримана, це є порушенням договору. У моїй практиці самовільний піднайм — одна з найчастіших підстав, на які власники посилаються, вимагаючи розірвання. Наймачеві важливо розуміти: навіть якщо він далі платить власнику, нелегальне підселення третіх осіб ставить під загрозу весь договір. Тому, якщо є намір здавати частину квартири далі, це треба узгодити письмово заздалегідь, а не ставити власника перед фактом.

Чіткий розподіл цих обов’язків у договорі знімає десятки майбутніх суперечок. Розберу комунальні послуги, поточний ремонт і пошкодження майна окремо.

У договорі треба чітко розділити орендну плату і комунальні послуги: що входить у фіксовану суму, а що наймач сплачує окремо за лічильниками. Окремо пропишіть інтернет, внески ОСББ, опалення і, що дуже важливо, борги, які виникли до заселення наймача. Я завжди раджу зафіксувати показники лічильників в акті, щоб наймач не платив за чуже споживання, а власник не отримав несподіваний борг після виїзду. Якщо цього не зробити, наймач ризикує оплачувати накопичені попередниками заборгованості, а власник — залишитися з несплаченими рахунками. Чіткий поділ комунальних платежів — це не дріб’язковість, а захист бюджету обох сторін.

У договорі варто визначити, хто відповідає за дрібний поточний ремонт, заміну витратних матеріалів і усунення незначних поломок. Зазвичай дрібний побутовий ремонт лягає на наймача, а серйозні поломки, пов’язані зі зносом житла, — на власника, але це треба прямо прописати. Без такого розподілу кожна поломка крана чи перегоріла лампочка перетворюється на привід для конфлікту «а хто має платити». Я раджу окремо зафіксувати, що наймач повідомляє власника про серйозні несправності, а не ремонтує їх самовільно за космічні суми з подальшим утриманням з плати. Зрозумілий порядок ремонту економить нерви й гроші обох сторін.

Якщо майно пошкоджене, ключове слово — докази, а не емоції. Власник, який хоче утримати кошти за зламану техніку чи зіпсовані меблі, повинен мати фотофіксацію стану до заселення, претензію і оцінку розміру збитків. Утримання з гарантійного платежу законне лише тоді, коли пошкодження доведене і прямо передбачене договором, а не коли власнику просто «здається», що стало гірше. Наймачеві ж важливо памʼятати про природний знос: він не зобовʼязаний відшкодовувати звичайне старіння речей від нормального користування. У моїй практиці саме акт із фото і опис майна вирішують, на чий бік стане суд у спорі про збитки.

І кожна сторона має свій законний механізм. Помилка у процедурі коштує дорого: неправильне попередження може зробити розірвання незаконним. Розгляну окремо ініціативу наймача, ініціативу наймодавця і чому не можна вирішувати все самовільно.

Згідно зі статтею 825 Цивільного кодексу України, наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці, якщо договором не встановлено інший строк. Це означає, що наймач не може просто зникнути, не сплативши за решту строку, але й не прив’язаний до житла назавжди. Я раджу робити таке попередження письмово, з підтвердженням вручення, бо усне «я ж казав, що з’їжджаю» в суді не працює. Договором можна встановити коротший строк попередження, і для короткострокової оренди це часто доцільно. Дотримання цієї процедури захищає наймача від претензій про несплачену оренду за весь майбутній період.

Власник не може розірвати договір просто тому, що передумав здавати квартиру, — для цього потрібні передбачені законом і договором підстави. Серед них несплата плати протягом установленого строку, руйнування або псування житла, використання квартири не за призначенням і потреба самого власника у проживанні. Кожна з цих підстав має бути зафіксована доказами: довідкою про борг, актом про пошкодження, листуванням сторін. Я раджу власникам не діяти емоційно, а спершу направити письмову вимогу й дати наймачеві розумний строк на усунення порушення. Тільки після цього має сенс звертатися до суду, бо без дотриманої процедури суд стане на бік наймача.

Найпоширеніша і найнебезпечніша помилка власника — спроба вирішити конфлікт самотужки: змінити замки, винести речі, відключити воду чи світло. Такі дії є самоправством і незаконним позбавленням людини доступу до житла, за що власник сам ризикує опинитися у статусі порушника. Закон захищає навіть наймача-боржника від насильницького виселення без рішення суду, і це треба розуміти ще до підписання договору. У моїй практиці власники, які «навели лад» зі зміною замків, потім самі платили відшкодування і пояснювалися перед поліцією. Єдиний безпечний шлях — письмова вимога, фіксація боргу і судова процедура, навіть якщо вона здається довшою.

Згідно зі статтею 826 Цивільного кодексу України, у разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду без надання їм іншого житла. Це означає, що власник не отримує право самостійно виставити людину за двері навіть після розірвання договору, він має пройти судову процедуру. На практиці безпечний шлях для власника складається з кількох послідовних кроків, які не можна перестрибувати. Спочатку — письмове попередження наймача і фіксація порушення, наприклад боргу за оренду.

Який зазвичай поєднує кілька вимог: про розірвання договору найму, стягнення заборгованості й виселення наймача та інших мешканців. Суд оцінює, чи дійсно було порушення, чи дотримана процедура попередження і чи є підстави для розірвання та виселення. Лише після набрання рішенням законної сили виселення стає можливим, і за потреби воно здійснюється у примусовому порядку через виконавчу службу. Я наголошую: спроба зекономити час і виселити людину «по-швидкому» завжди обертається проти власника. Терпляче пройдена судова процедура — це не слабкість, а єдиний спосіб виселити боржника так, щоб самому не стати відповідачем.

Дохід від здавання нерухомості в оренду не є невидимим для держави, і про це треба памʼятати обох сторін. Згідно з правилами Податкового кодексу України, дохід від надання нерухомості в оренду оподатковується, і обовʼязок задекларувати його та сплатити податок лежить на власнику. Конкретна ставка й порядок залежать від того, у якому статусі діє наймодавець, тож у договорі варто чесно врахувати податкове навантаження, а не ховати оренду «в тінь». Окремо існують обовʼязки посередників і ріелторів, які за правилами Податкового кодексу України повинні повідомляти податкові органи про укладені за їхньою участю договори оренди нерухомості. Це означає, що приховати договір, укладений через агентство, на практиці складніше, ніж здається. Я раджу власникам одразу закладати податковий аспект у фінансову модель оренди, бо несплата податку — це окремий ризик донарахувань і штрафів, який не зникає з часом. Прозоре оформлення доходу робить позицію власника міцнішою і в податкових, і в цивільних спорах.

Судова практика показує, як абстрактні норми Цивільного кодексу України працюють у реальних конфліктах. Я відбираю лише офіційні позиції Верховного Суду, бо саме вони задають орієнтир для нижчих судів. Нижче — кілька показових висновків, які варто знати ще до підписання договору.

Огляд практики Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.11.2021. В офіційному огляді Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 25.11.2021 послідовно проводиться позиція, що договір найму житла має укладатися у письмовій формі. Суди при вирішенні спорів оцінюють умови договору, фактичну оплату, узгоджений строк, наявність порушення обовʼязків і підстави для розірвання. Це означає, що формальне посилання на «усну домовленість» майже не має шансів у касації. Для сторін висновок простий: документальна фіксація умов — головна зброя у будь-якому спорі про найм житла. Саме тому я ставлю письмову форму на перше місце серед усіх рекомендацій.

Розірвання договору через несплату. У практиці Верховного Суду сформована позиція, що сплата боргу за попередній період не завжди позбавляє наймодавця права вимагати розірвання договору, якщо порушення вже виникло. Іншими словами, наймач не може систематично прострочувати оплату, а потім у момент позову гасити борг і вважати конфлікт вичерпаним. Суд дивиться на саму поведінку сторони і факт порушення, а не лише на стан розрахунків на день засідання. Для власника це означає, що зафіксоване порушення зберігає юридичне значення навіть після запізнілої оплати. Для наймача — що дисципліна платежів важить більше, ніж спроба «закрити питання» в останній момент.

Справа № 461/2151/20, постанова Верховного Суду від 10.08.2023. У постанові Верховного Суду від 10.08.2023 у справі № 461/2151/20 підтверджено базові засади найму житла. Договір найму житла укладається письмово, а якщо строк не встановлений, він вважається укладеним на пʼять років відповідно до статті 821 Цивільного кодексу України. Окремо суд підтвердив, що після розірвання договору можлива судова процедура виселення наймача. Ця справа добре ілюструє звʼязку трьох ключових норм: письмова форма, пʼятирічний строк за замовчуванням і судовий характер виселення. Я часто посилаюся на неї, пояснюючи власникам, чому не можна виселяти людину поза судом.

Справа № 757/18462/21-ц, постанова Верховного Суду від 07.08.2024. У постанові Верховного Суду від 07.08.2024 у справі № 757/18462/21-ц сформульовано важливий нюанс щодо умов договору. Відсутність умови про розмір плати не завжди автоматично означає неукладеність договору, якщо суд бачить фактичне виконання і відповідну поведінку сторін. Це означає, що реальні дії — оплата, заселення, користування житлом — можуть підтвердити існування договору навіть за неідеального тексту. Водночас я б не радив сприймати це як дозвіл писати договори абияк: суд рятує сторони не завжди і не у всьому. Краще прописати плату чітко, ніж потім доводити її через поведінку у касаційному суді.

Згідно зі статтею 822 Цивільного кодексу України, у разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору на новий строк. Наймодавець, який не має наміру продовжувати відносини, зобовʼязаний попередити наймача про це не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку договору. Якщо власник промовчав і не запропонував звільнити житло, наймач за певних умов може претендувати на продовження відносей. Це сильна гарантія стабільності для наймача, про яку власники часто забувають. Я раджу наймодавцям заздалегідь планувати завершення оренди і фіксувати попередження письмово, щоб не втратити контроль над власною квартирою.

Перед підписанням договору найму житла варто зібрати і перевірити повний пакет документів, щоб угода спиралася на факти, а не на довіру. До такого пакета входять: паспорт і РНОКПП обох сторін, документ про право власності на житло, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, згода співвласників на здавання, довіреність представника (якщо власник діє не особисто), сам договір найму, акт приймання-передачі, фото квартири, зафіксовані показники лічильників, квитанції про оплату, листування сторін, а також документи про ремонт і комунальні платежі. Кожен із цих документів закричає конкретний ризик: витяг з реєстру підтверджує, що ви маєте справу зі справжнім власником, згода співвласників захищає від оскарження договору, а фото і акт фіксують стан майна. Я раджу наймачеві обовʼязково перевіряти право власності до передачі грошей, бо оплата за квартиру людині без прав — це прямий шлях до втрати і житла, і коштів. Власнику ж цей пакет дає міцну доказову позицію на випадок боргу, пошкоджень чи спору про виселення. Зібрані заздалегідь документи перетворюють найм житла з ризикованої авантюри на контрольовану і захищену угоду.

У моїй практиці договір найму житлового приміщення починає реально працювати не в день підписання, а в день конфлікту. Поки сторони задоволені, всім здається, що достатньо листування у месенджері, але при спорі про заставу, борг, ремонт, виселення чи пошкоджену техніку вирішують документи. Я вважаю помилкою підписувати короткий шаблон без строку, акта приймання-передачі, опису майна, порядку оплати комунальних послуг і умов дострокового розірвання. У реальних ситуаціях саме ці деталі визначають, чи зможе наймодавець стягнути борг і виселити порушника, а наймач — повернути гарантійний платіж і захиститися від незаконного підвищення плати або раптового виселення. Тому мій універсальний висновок простий: витратьте час на грамотний письмовий договір на старті, і ви заощадите місяці нервів і чималі гроші, коли дійде до спору. Саме письмовий договір з актом і описом майна перетворює усні домовленості на реальний захист обох сторін.